Beschlussvorschlag
- Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt
die Verwaltung mit der Planung und Umsetzung folgender Maßnahmen:
a.)
Auf dem
Grundstück „Alte Brauerei“ wird für die Zusammenführung der
Verwaltungsstandorte gemäß des Flächen- und Raumprogramms (Stand Februar 2018)
ein Neubau mit einer Gesamtfläche von rd. 11.210 qm Bruttogrundfläche (BGF)
errichtet.
b.)
Im
ehemaligen Schulgebäude Linderhausen werden für die Unterbringung des
Zentralarchivs (rd. 875 qm BGF) die notwendigen baulichen Maßnahmen umgesetzt.
c.)
Auf dem
Grundstück Römerstraße 10 / Wilhelmsplatz wird für die Unterbringung der
städtischen Musikschule, der Stadtbücherei sowie der Volkshochschule ein Neubau
mit einer Gesamtfläche von rd. 2.430 qm BGF errichtet.
- Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt
die Verwaltung, nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung – analog
dem Auswahlverfahren
„Projektsteuerer – unter Hinzuziehung der Kanzlei Baumeister und Partner sowie dem Projektsteuerer Assmann als Geschäft der laufenden Verwaltung in Bindung an den Beschluss dieses Gremiums das Vergabeverfahren „Generalplanungsbüro“ durchzuführen und das Generalplanungsbüro auszuwählen.
- Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt
die Verwaltung, die Bestandsgebäude „Altes Kesselhaus“ und „Patrizierhaus“
attraktiv und nachhaltig zu entwickeln. Bei der Entwicklung des „Alten
Kesselhauses“ ist weiterhin das Ziel zu verfolgen, im Erdgeschoss einen
Gastronomiebetrieb anzusiedeln. Der Arbeitskreis Zentralisierung ist bei
der Entwicklung für die beiden Bestandsgebäude eng einzubinden.
- Die finanziellen Auswirkungen der
Beschlussvorschläge 1-4 sind im Etat 2019 ff abzubilden.
Sachverhalt
Mit der Vorlage Nr. 022/2017 wurde über den Antrag der Fraktionen SPD,
CDU, DIE BÜRGER, B`90/Die Grünen sowie
der SWG/BfS in der Sitzung des Rates der Stadt Schwelm am 2.2.2017 beraten und
entschieden. Mit einstimmigem Beschluss wurde die Verwaltung unter anderem
beauftragt, in konkrete Gespräche mit den potentiellen Erwerbern der
Liegenschaft „Historische Brauerei“ einzutreten und mit ihnen darüber zu
verhandeln, ob und unter welchen Rahmenbedingungen und zu welchen Kosten der
Stadt ausreichende Flächen zur Unterbringung einer zentralisierten Verwaltung
zur Verfügung gestellt werden können.
Die Verwaltung
hatte darauf zu achten, dass
- möglichst alle Bereiche einer
zentralisierten Verwaltung inklusive Bücherei auf dem Gelände der „Historischen
Brauerei“ untergebracht werden können
und
- weiterhin eine Einzelhandelsnutzung in
überwiegenden Teilen des Erdgeschosses möglich bleibt.
Die Begründung
der antragstellenden Fraktionen für die Beauftragung der Verwaltung lautete wie
folgt:
„Der Rat der Stadt Schwelm hat in seiner
Sitzung am 26.1.2016 mit Mehrheit beschlossen, die Verwaltung der Stadt Schwelm
künftig am Standort der ehemaligen Gustav-Heinemann-Hauptschule zu
zentralisieren. Hiergegen richtet sich inzwischen ein Bürgerbegehren, das eine
zentralisierte Verwaltung am Standort der heutigen Verwaltungsgebäude in der
Moltkestraße verorten möchte. Die Diskussionen und Auseinandersetzungen um den
künftigen Sitz der Verwaltung haben in Politik, Verwaltung und Bürgerschaft der
Stadt zu Spannungen geführt, die einer positiven Entwicklung Schwelms
hinderlich gegenüberstehen. Mit der Ankündigung der derzeitigen Eigentümer der
Fläche „Historische Brauerei“, sich von der Liegenschaft zu trennen und diese
zu veräußern, ergibt sich die Chance, über eine Variante nachzudenken und zu
prüfen, die Verwaltung auf dem Gelände der ehemaligen Brauerei zu
zentralisieren. Die antragstellenden Fraktionen greifen diese Entwicklung
entschlossen als Möglichkeit auf, eine „Befriedung“ in der Sache herbeizuführen.
Ziel der oben gestellten Anträge ist es, im Sinne eines klassischen
Kompromisses eine langfristig tragbare und für die Stadt positive Lösung zu
entwickeln, die eine Brücke zwischen den derzeit verfestigten Positionen
darstellt und geeignet ist, die bestehenden Gräben in Bürgerschaft und Politik
zuzuschütten“.
Die Entwicklung
bzgl. des Grundstückes veränderte sich dahingehend, dass für die Verwaltung im
April 2017 die Möglichkeit / Notwendigkeit entstand, dieses Grundstück für die
Realisierung des Projektes zu erwerben. Mit der Ergänzungsvorlage Nr.
022/2017/1, die am 27.4.2017 im Rat beraten und entschieden wurde, erfolgte die
Zustimmung des Rates (namentliche Abstimmung mit 25 JA und 8 Nein-Stimmen) zum
von der Verwaltungsleitung am 27.4.2017 geschlossenen Notarvertrag. Mit der
Vorlage Nr. 115/2017, die in der Sitzung des Rates am 6.7.2017 beraten und -
teilweise modifiziert - mit großer Mehrheit beschlossen wurde, erfolgte durch
den Rat die Beauftragung der Verwaltung, nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung
unter Hinzuziehung der Kanzlei Baumeister & Partner in den Sommerferien
einen Projektsteuerer für das Projekt „Zentralisierung der Stadtverwaltung am
Standort Alte Brauerei“ auszuwählen. Weiterhin wurde beschlossen, die
Baukostenobergrenze (d.h. ohne Berücksichtigung der Grundstückserwerbskosten)
auf 30 Millionen Euro inklusive der Errichtung von Einzelhandelsflächen
festzusetzen.
Das
anschließende, durch die Kanzlei Baumeiester & Partner koordinierte /
rechtlich begleitete Vergabeverfahren, das gemäß Ratsbeschluss vom 6.7.2017 in
Abstimmung mit dem Arbeitskreis Zentralisierung durchgeführt und entschieden
wurde, hatte zum Ergebnis, dass das Unternehmen Assmann / Dortmund den Zuschlag
erhalten hat. Grundlage und Bestandteil dieses Verfahrens waren u.a. die
Informationen, dass das neue Rathausgebäude neben den Räumen für die
Stadtverwaltung auch Flächen für das Archiv und in den überwiegenden Teilen des
Erdgeschosses Flächen für eine Ladenpassage beinhalten soll. Die vorgesehene
Fläche der Stadtverwaltung einschließlich der Musikschule, Volkshochschule und
Stadtbücherei beläuft sich auf ca. 8.900 qm Bruttogrundfläche (BGF), die für
das Langzeitarchiv auf ca. 600 qm BGF. Daraus ergibt sich eine
Brutto-Gesamtfläche von ca. 9.500 qm BGF. Diese Flächenangaben ergeben sich aus
den Vergabeunterlagen, die vom Arbeitskreis Zentralisierung gemeinsam mit der
Verwaltung abgestimmt wurden und Gegenstand des Auftrages an die Firma Assmann
wurden.
Ermittlung des Flächen- und Raumbedarfes
In einem sehr
zielorientierten, konstruktiven Prozess mit den Nutzerinnen/Nutzern
(Fachbereichsleitungen, Leitungen der VHS, Musikschule und Stadtbücherei) wurde
von der Firma Assmann bis Mitte Dezember 2017 der Flächen- und Raumbedarf
ermittelt.
Grundlage für
diesen Prozess waren die vorgenannten Vorgaben hinsichtlich der Gesamtfläche.
Zudem wurde ein Anforderungsraumbuch erstellt. Dieses Raumbuch beinhaltet neben
den Flächenoptimierungen auf Basis der Fachlichkeit auch Empfehlungen zu
organisatorischen Notwendigkeiten der Firma Assmann.
Weiterhin wurde
die Firma Assmann noch vor den Weihnachtsfeiertagen 2017 beauftragt, bis zur
Sitzung des Arbeitskreises Zentralisierung am 11.1.2018 eine Machbarkeitsstudie
/ Baumassenstudie durchzuführen. Grundlage dieser Studie war die ermittelte
vorgenannte Fläche von rd. 9.500 qm BGF. Zudem wurden rd. 2.500 qm BGF für die
geplante „Ladenpassage“ sowie rd. 2.800 qm BGF für eine Tiefgaragenebene
berücksichtigt. Insgesamt demnach rd. 14.800 qm BGF. Der im Vorfeld anvisierte
maximale Flächenbedarf wurde demnach nicht überschritten.
Kostenrahmen
Die von der
Politik vorgegebene Baukostenobergrenze für das Projekt beläuft sich auf
30.000.000 €. Bestandteil ist der Neubau eines Rathauses, einer Ladenpassage
und einer Tiefgarage (1 Ebene). Basierend
auf dem ermittelten Flächenbedarf hat sich ein von der Firma Assmann
ermittelter Kostenumfang in Höhe von 29.900.000 € ergeben (Stand Januar 2018).
Die im Vorfeld festgesetzte Baukostenobergrenze wurde demnach nicht
überschritten.
Entwicklung seit Januar 2018
Die vorstehend
beschriebenen Ergebnisse wurden den Mitgliedern des Arbeitskreises
Zentralisierung in seiner Sitzung am 11.1.2018 vorgestellt. Ergänzend wurden
den Fraktionen von der Verwaltung am 19.1.2018 weitere Informationen zur
Verfügung gestellt, um eine Entscheidungsfindung durch die Politik zu
unterstützen. Das Ergebnis der fraktionsübergreifenden Gespräche wurde der
Verwaltung am 25.1.2018 übermittelt. Hieraus haben sich für die Verwaltung
weitere Arbeitsaufträge ergeben, verbunden mit dem Wunsch der Politik, in der
Sitzung des Rates am 22.3.2018 die entsprechenden Beschlüsse für das
Gesamtprojekt fassen zu können.
Hintergrund für
diese Arbeitsaufträge sind Fragestellungen aus den Fraktionen, die sich im
weiteren Projektverlauf auf der Grundlage der vorgenannten Ergebnisse ergeben
haben. Insbesondere unter den Gesichtspunkten Kostenbegrenzung und Reduzierung
des notwendigen Baukörpers lag der Schwerpunkt der Arbeitsaufträge darin,
weitere mögliche Varianten der Unterbringung für die Archivflächen, die
Musikschule, die Volkshochschule und die Stadtbücherei zu prüfen.
Die Verwaltung
hat die Firma Assmann beauftragt, diese Varianten auf der Grundlage des
ermittelten Flächen- und Raumbedarfs zu prüfen. Hierfür war es u.a. notwendig,
die bisher ermittelten Ergebnisse entsprechend zu strukturieren. Hierzu
gehörten u.a. folgende Punkte:
- Aufteilung des
Gesamt-Raumprogramms (Stand Januar 2018)
- eine grobe Bestandsbeurteilung der
Alternativstandorte (Lindenbergstraße,
Römerstraße
10)
- ein
grober Flächenabgleich (mögliche Belegungsplanung der Bestandgebäude in
Linderhausen und auf dem Grundstück Römerstraße 10) sowie die
- Ermittlung
eines Kostenrahmens für die dann drei Standorte (Brauereigelände, Linderhausen
und Römerstraße)
Im Ergebnis ist
festzuhalten, dass das Objekt Linderhausen (ehemalige Grundschule) in Teilen
(„Anbau“ / Klassentrakt) geeignet ist, die vorgesehenen Archivflächen
vollständig aufzunehmen. Es handelt sich um die Flächen, die nach dem Auszug
des Deutschen Roten Kreuzes (DRK) aus den Schulungsräumen frei werden. Der
Betrieb des Kindergartens bzw. der Feuerwehr ist hiervon nicht betroffen.
Weiterhin wurde
geprüft und festgestellt, dass es im städtischen Objekt Römerstraße 10, in dem
bis zum 30.11.2017 das Blaue Kreuz Deutschland e.V. seinen Betrieb hatte,
grundsätzlich nicht möglich ist, den festgestellten Flächen- und Raumbedarf für
die Musikschule, Volkshochschule und Stadtbücherei abzubilden. Ein Anbau am
Bestandsgebäude wäre notwendig. Durch die notwendige Kernsanierung des nicht
unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes sowie des notwendigen Anbaus würden
Investitionskosten in einem erheblichen Umfang entstehen. Eine wirtschaftliche
und nachhaltige Lösung im Bestand ist demnach nicht realisierbar. Das
Grundstück ist aber grundsätzlich geeignet, dort einen funktionalen,
wirtschaftlichen und attraktiven Neubau zu errichten, in dem Musikschule,
Volkshochschule und Stadtbücherei untergebracht werden können. Bereits im
Herbst 2017 wurde vor dem Hintergrund der Kündigung des Nutzungsvertrages durch
das Blaue Kreuz e.V. von der Verwaltung der Kontakt zu den Nutzern gesucht, um
über eine Fortsetzung der früher dort geleisteten Jugendarbeit an anderer
Stelle im Stadtgebiet zu sprechen. Aktuell gibt es hierzu noch keine neuen Erkenntnisse.
Die Umsetzung der
beiden vorgenannten Varianten (Linderhausen und Grundstück Römerstraße /
Wilhelmplatz) führt dazu, die bisher passende, aber sicherlich „ausgereizte“
Flächenbilanz am Standort „Alte Brauerei“ zu entspannen. Jede Maßnahme, die zu
einer Flächenreduzierung am Standort „Alte Brauerei“ führt, ist ebenso
als „Entspannung“ in Bezug auf die dann möglichen Gestaltungsmöglichkeiten des
Neubaus zu sehen.
Die vorstehenden
Ergebnisse wurden den Mitgliedern des Arbeitskreises Zentralisierung sowie den
Fraktionsvorsitzenden am 6.3.2018 von der Firma Assmann und der Verwaltung
vorgestellt. Auch unter Berücksichtigung des Votums aus der Sitzung des
Arbeitskreises schlägt die Verwaltung dem Rat der Stadt Schwelm die weitere
Umsetzung des Projektes „Zentralisierung der Verwaltung“ wie folgt vor:
Ø
Auf dem Grundstück „Alte Brauerei“ wird für
die Zusammenführung der Verwaltungsstandorte gemäß der Ermittlung des Flächen-
und Raumprogramms (Stand Februar 2018) ein Neubau mit einer Gesamtfläche von
rd. 11.210 qm BGF errichtet. Die Gesamtfläche ergibt sich wie folgt:
Verwaltung = rd.
6.310 qm BGF
Ladenpassage = rd. 2.500 qm BGF
Tiefgarage = rd.
2.400 qm BGF (1 Ebene mit 80 Stellplätzen)
Ø
Im ehemaligen Schulgebäude Linderhausen
werden für die Unterbringung des Zentralarchivs (rd. 875 qm BGF) die
notwendigen baulichen Maßnahmen umgesetzt.
Ø
Auf dem Grundstück Römerstraße 10 /
Wilhelmsplatz wird für die Unterbringung der Musikschule, der Stadtbücherei
sowie der VHS ein Neubau mit einer Gesamtfläche von rd. 2.430 qm BGF errichtet.
Die Umsetzung der vorgenannten Maßnahmen führt auf dem Grundstück der
ehemaligen Brauerei zu einer Verringerung der BGF von ursprünglich rd. 14.020
qm auf rd. 11.210 qm. Zusammen mit der Fläche von rd. 875 qm BGF in Linderhausen
sowie dem Neubau auf dem Grundstück Römerstraße 10 / Wilhelmsplatz in Höhe von
rd. 2.430 qm ergibt sich eine Gesamtfläche von rd. 14.515 qm BGF. Dies
entspricht einer Reduzierung von rd. 300 qm BGF gegenüber der bereits oben
dargestellten rd. 14.800 qm BGF der „Ursprungsvariante“. Geringfügige
Änderungen, die sich im Laufe des Planungsprozesses ergeben können, sind nicht
auszuschließen.
Die
Gesamt-Investitionskosten für die Umsetzung dieser Maßnahmen belaufen sich nach
Berechnungen des Projektsteuerers Assmann auf insgesamt rd. 29.480.000 €,
demnach rd. 500.000 € unter der beschlossenen Baukostenobergrenze von
30.000.000 €.
Stellplätze
Wie bereits
dargestellt, wird im Neubau auf dem Grundstück „Alte Brauerei“ eine
Tiefgaragenebene mit 80 Stellplätzen errichtet. Mit weiteren ggf. für dieses
Projekt abzubildenden Stellplätzen werden sich die Arbeitsgremien / Fraktionen
im 1. Halbjahr 2018 befassen. Der ebenfalls für diesen Zeitraum geplante Beginn
des Projektes „Integriertes Stadtentwicklungskonzept“ (ISEK) bietet zudem die
Möglichkeit, im Rahmen eines „Verkehrskonzeptes Innenstadt“ die Bedarfe der
unterschiedlichen Nutzergruppen zu ermitteln und in einem „Stellplatzkonzept“
für die Innenstadt darzustellen. Selbstverständlich sollen hier auch die Handlungsmöglichkeiten
der erwarteten „BauO 2018“ berücksichtigt werden.
Einzelhandelsflächen im Neubau
Die Verwaltung
hat seit geraumer Zeit Kontakt zu möglichen Mietinteressenten. Nach der Beschlussfassung des Rates ist es
notwendig, die Interessenten rechtsverbindlich zu kontaktieren. Dies auch vor
dem Hintergrund, dass im Planungsprozess insbesondere die Planung der
technischen Gebäudeausstattung sehr relevant ist und zeitnah erfolgen muss. Das
Generalplanungsbüro wird u.a. den Auftrag erhalten, eine „attraktive“
Erdgeschossnutzung zu realisieren (Thematik „Schaufensterattraktivität“). Hier
sollen auch die bisherigen Überlegungen bzgl. der Sichtachsen (Bezug zu
Einzelhandelsnutzung) aufgegriffen werden.
Bebauungsplan
Das
Aufstellungsverfahren zum B-Plan Nr. 103, „Rathaus Neue-Mitte“ wird vom
zuständigen Fachbereich Planen und Bauen betreut. Das Verfahren kann
grundsätzlich zeitgleich unter Einbindung des Ausschusses für Umwelt und
Stadtentwicklung (AUS) mit den Arbeiten des Generalplanungsbüros durchgeführt
werden.
Bestandsgebäude
Hinsichtlich der
Nutzung der Bestandsgebäude („Patrizierhaus“ und „Kesselhaus“) besteht von
Politik und Verwaltung weiterhin die Absicht, im Erdgeschoss des „Kesselhauses“
eine Gastronomie zu verorten. Um eine ganzheitliche Entwicklung dieses Gebäudes
(einschl. möglichem Wohnungsbau ab dem 1.OG im „Kesselhaus“) zu gewährleisten,
wird die Verwaltung unter enger Beteiligung des Arbeitskreises Zentralisierung
und weiterer zuständiger politischer Gremien eine für die Stadt attraktive und
nachhaltige Lösung für beide Bestandsgebäude suchen.
Weiteres Vorgehen nach der Beschlussfassung
des Rates am 22.3.2018
Im Rahmen des mit
der Firma Assmann abgeschlossenen Projektsteuerungsvertrages erfolgt im
nächsten Schritt die Durchführung eines Vergabeverfahrens für die Suche nach
einem Generalplanungsbüro. Die Verwaltung geht aktuell davon aus, dass dieses
Verfahren noch im April 2018 gestartet werden kann. Analog zum Verfahren,
welches bei der Suche nach einem Projektsteuerer im Jahr 2017 durchgeführt
wurde (sh. auch Beschlussfassung zur
Vorlage Nr. 115/2017 / Ratssitzung am 6.7.2017), empfiehlt die Verwaltung, dass
der Rat der Stadt Schwelm auch in diesem Fall die Verwaltung beauftragt, das Vergabeverfahren
nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung unter Hinzuziehung der Kanzlei
Baumeister und Partner sowie der Firma Assmann als Geschäft der laufenden
Verwaltung in Bindung an den Beschluss dieses Gremiums durchzuführen und das
Generalplanungsbüro auszuwählen.
Zusammenfassend
ist festzustellen, dass die richtungs- und wegweisenden Beschlüsse des Rates
der Stadt Schwelm für dieses so bedeutsame Projekt weiter umgesetzt werden
können. Politik und Verwaltung können dem weiteren Projektfortschritt weiterhin
positiv gegenüberstehen und den Bürgerinnen und Bürgern dieser Stadt kurz- bis
mittelfristig eine attraktive Weiterentwicklung der gesamten Innenstadt
darstellen.
|
Die Bürgermeisterin
gez. Grollmann |