Beschlussvorschlag

1. Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt die Verwaltung mit der Planung und Umsetzung folgender Ma?nahmen:

a.)      Auf dem Grundst?ck ?Alte Brauerei? wird f?r die Zusammenf?hrung der Verwaltungsstandorte gem?? des Fl?chen- und Raumprogramms (Stand Februar 2018) ein Neubau mit einer Gesamtfl?che von rd. 11.210 qm Bruttogrundfl?che (BGF) errichtet.

b.)      Im ehemaligen Schulgeb?ude Linderhausen werden f?r die Unterbringung des Zentralarchivs (rd. 875 qm BGF) die notwendigen baulichen Ma?nahmen umgesetzt.

c.)       Auf dem Grundst?ck R?merstra?e 10 / Wilhelmsplatz wird f?r die Unterbringung der st?dtischen Musikschule, der Stadtb?cherei sowie der Volkshochschule ein Neubau mit einer Gesamtfl?che von rd. 2.430 qm BGF errichtet.

2. Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt die Verwaltung, nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung ? analog dem Auswahlverfahren
   ?Projektsteuerer ? unter Hinzuziehung der Kanzlei Baumeister und Partner sowie dem Projektsteuerer Assmann als Gesch?ft der laufenden Verwaltung in Bindung an den Beschluss dieses Gremiums das Vergabeverfahren ?Generalplanungsb?ro? durchzuf?hren und das Generalplanungsb?ro auszuw?hlen.

3. Der Rat der Stadt Schwelm beauftragt die Verwaltung, die Bestandsgeb?ude ?Altes Kesselhaus? und ?Patrizierhaus? attraktiv und nachhaltig zu entwickeln. Bei der Entwicklung des ?Alten Kesselhauses? ist weiterhin das Ziel zu verfolgen, im Erdgeschoss einen Gastronomiebetrieb anzusiedeln. Der Arbeitskreis Zentralisierung ist bei der Entwicklung f?r die beiden Bestandsgeb?ude eng einzubinden.

4. Die finanziellen Auswirkungen der Beschlussvorschl?ge 1-4 sind im Etat 2019 ff abzubilden.

Sachverhalt

Mit der Vorlage Nr. 022/2017 wurde ?ber den Antrag der Fraktionen SPD, CDU,? DIE B?RGER, B`90/Die Gr?nen sowie der SWG/BfS in der Sitzung des Rates der Stadt Schwelm am 2.2.2017 beraten und entschieden. Mit einstimmigem Beschluss wurde die Verwaltung unter anderem beauftragt, in konkrete Gespr?che mit den potentiellen Erwerbern der Liegenschaft ?Historische Brauerei? einzutreten und mit ihnen dar?ber zu verhandeln, ob und unter welchen Rahmenbedingungen und zu welchen Kosten der Stadt ausreichende Fl?chen zur Unterbringung einer zentralisierten Verwaltung zur Verf?gung gestellt werden k?nnen.

Die Verwaltung hatte darauf zu achten, dass

- m?glichst alle Bereiche einer zentralisierten Verwaltung inklusive B?cherei auf dem Gel?nde der ?Historischen Brauerei? untergebracht werden k?nnen

und

- weiterhin eine Einzelhandelsnutzung in ?berwiegenden Teilen des Erdgeschosses m?glich bleibt.

Die Begr?ndung der antragstellenden Fraktionen f?r die Beauftragung der Verwaltung lautete wie folgt:

?Der Rat der Stadt Schwelm hat in seiner Sitzung am 26.1.2016 mit Mehrheit beschlossen, die Verwaltung der Stadt Schwelm k?nftig am Standort der ehemaligen Gustav-Heinemann-Hauptschule zu zentralisieren. Hiergegen richtet sich inzwischen ein B?rgerbegehren, das eine zentralisierte Verwaltung am Standort der heutigen Verwaltungsgeb?ude in der Moltkestra?e verorten m?chte. Die Diskussionen und Auseinandersetzungen um den k?nftigen Sitz der Verwaltung haben in Politik, Verwaltung und B?rgerschaft der Stadt zu Spannungen gef?hrt, die einer positiven Entwicklung Schwelms hinderlich gegen?berstehen. Mit der Ank?ndigung der derzeitigen Eigent?mer der Fl?che ?Historische Brauerei?, sich von der Liegenschaft zu trennen und diese zu ver?u?ern, ergibt sich die Chance, ?ber eine Variante nachzudenken und zu pr?fen, die Verwaltung auf dem Gel?nde der ehemaligen Brauerei zu zentralisieren. Die antragstellenden Fraktionen greifen diese Entwicklung entschlossen als M?glichkeit auf, eine ?Befriedung? in der Sache herbeizuf?hren. Ziel der oben gestellten Antr?ge ist es, im Sinne eines klassischen Kompromisses eine langfristig tragbare und f?r die Stadt positive L?sung zu entwickeln, die eine Br?cke zwischen den derzeit verfestigten Positionen darstellt und geeignet ist, die bestehenden Gr?ben in B?rgerschaft und Politik zuzusch?tten?.

Die Entwicklung bzgl. des Grundst?ckes ver?nderte sich dahingehend, dass f?r die Verwaltung im April 2017 die M?glichkeit / Notwendigkeit entstand, dieses Grundst?ck f?r die Realisierung des Projektes zu erwerben. Mit der Erg?nzungsvorlage Nr. 022/2017/1, die am 27.4.2017 im Rat beraten und entschieden wurde, erfolgte die Zustimmung des Rates (namentliche Abstimmung mit 25 JA und 8 Nein-Stimmen) zum von der Verwaltungsleitung am 27.4.2017 geschlossenen Notarvertrag. Mit der Vorlage Nr. 115/2017, die in der Sitzung des Rates am 6.7.2017 beraten und - teilweise modifiziert - mit gro?er Mehrheit beschlossen wurde, erfolgte durch den Rat die Beauftragung der Verwaltung, nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung unter Hinzuziehung der Kanzlei Baumeister & Partner in den Sommerferien einen Projektsteuerer f?r das Projekt ?Zentralisierung der Stadtverwaltung am Standort Alte Brauerei? auszuw?hlen. Weiterhin wurde beschlossen, die Baukostenobergrenze (d.h. ohne Ber?cksichtigung der Grundst?ckserwerbskosten) auf 30 Millionen Euro inklusive der Errichtung von Einzelhandelsfl?chen festzusetzen.

Das anschlie?ende, durch die Kanzlei Baumeiester & Partner koordinierte / rechtlich begleitete Vergabeverfahren, das gem?? Ratsbeschluss vom 6.7.2017 in Abstimmung mit dem Arbeitskreis Zentralisierung durchgef?hrt und entschieden wurde, hatte zum Ergebnis, dass das Unternehmen Assmann / Dortmund den Zuschlag erhalten hat. Grundlage und Bestandteil dieses Verfahrens waren u.a. die Informationen, dass das neue Rathausgeb?ude neben den R?umen f?r die Stadtverwaltung auch Fl?chen f?r das Archiv und in den ?berwiegenden Teilen des Erdgeschosses Fl?chen f?r eine Ladenpassage beinhalten soll. Die vorgesehene Fl?che der Stadtverwaltung einschlie?lich der Musikschule, Volkshochschule und Stadtb?cherei bel?uft sich auf ca. 8.900 qm Bruttogrundfl?che (BGF), die f?r das Langzeitarchiv auf ca. 600 qm BGF. Daraus ergibt sich eine Brutto-Gesamtfl?che von ca. 9.500 qm BGF. Diese Fl?chenangaben ergeben sich aus den Vergabeunterlagen, die vom Arbeitskreis Zentralisierung gemeinsam mit der Verwaltung abgestimmt wurden und Gegenstand des Auftrages an die Firma Assmann wurden.

Ermittlung des Fl?chen- und Raumbedarfes

In einem sehr zielorientierten, konstruktiven Prozess mit den Nutzerinnen/Nutzern (Fachbereichsleitungen, Leitungen der VHS, Musikschule und Stadtb?cherei) wurde von der Firma Assmann bis Mitte Dezember 2017 der Fl?chen- und Raumbedarf ermittelt.

Grundlage f?r diesen Prozess waren die vorgenannten Vorgaben hinsichtlich der Gesamtfl?che. Zudem wurde ein Anforderungsraumbuch erstellt. Dieses Raumbuch beinhaltet neben den Fl?chenoptimierungen auf Basis der Fachlichkeit auch Empfehlungen zu organisatorischen Notwendigkeiten der Firma Assmann.

Weiterhin wurde die Firma Assmann noch vor den Weihnachtsfeiertagen 2017 beauftragt, bis zur Sitzung des Arbeitskreises Zentralisierung am 11.1.2018 eine Machbarkeitsstudie / Baumassenstudie durchzuf?hren. Grundlage dieser Studie war die ermittelte vorgenannte Fl?che von rd. 9.500 qm BGF. Zudem wurden rd. 2.500 qm BGF f?r die geplante ?Ladenpassage? sowie rd. 2.800 qm BGF f?r eine Tiefgaragenebene ber?cksichtigt. Insgesamt demnach rd. 14.800 qm BGF. Der im Vorfeld anvisierte maximale Fl?chenbedarf wurde demnach nicht ?berschritten.

 

 

 

Kostenrahmen

Die von der Politik vorgegebene Baukostenobergrenze f?r das Projekt bel?uft sich auf 30.000.000 ?. Bestandteil ist der Neubau eines Rathauses, einer Ladenpassage und einer Tiefgarage (1 Ebene).? Basierend auf dem ermittelten Fl?chenbedarf hat sich ein von der Firma Assmann ermittelter Kostenumfang in H?he von 29.900.000 ? ergeben (Stand Januar 2018). Die im Vorfeld festgesetzte Baukostenobergrenze wurde demnach nicht ?berschritten.

 

Entwicklung seit Januar 2018

Die vorstehend beschriebenen Ergebnisse wurden den Mitgliedern des Arbeitskreises Zentralisierung in seiner Sitzung am 11.1.2018 vorgestellt. Erg?nzend wurden den Fraktionen von der Verwaltung am 19.1.2018 weitere Informationen zur Verf?gung gestellt, um eine Entscheidungsfindung durch die Politik zu unterst?tzen. Das Ergebnis der fraktions?bergreifenden Gespr?che wurde der Verwaltung am 25.1.2018 ?bermittelt. Hieraus haben sich f?r die Verwaltung weitere Arbeitsauftr?ge ergeben, verbunden mit dem Wunsch der Politik, in der Sitzung des Rates am 22.3.2018 die entsprechenden Beschl?sse f?r das Gesamtprojekt fassen zu k?nnen.

Hintergrund f?r diese Arbeitsauftr?ge sind Fragestellungen aus den Fraktionen, die sich im weiteren Projektverlauf auf der Grundlage der vorgenannten Ergebnisse ergeben haben. Insbesondere unter den Gesichtspunkten Kostenbegrenzung und Reduzierung des notwendigen Bauk?rpers lag der Schwerpunkt der Arbeitsauftr?ge darin, weitere m?gliche Varianten der Unterbringung f?r die Archivfl?chen, die Musikschule, die Volkshochschule und die Stadtb?cherei zu pr?fen.

Die Verwaltung hat die Firma Assmann beauftragt, diese Varianten auf der Grundlage des ermittelten Fl?chen- und Raumbedarfs zu pr?fen. Hierf?r war es u.a. notwendig, die bisher ermittelten Ergebnisse entsprechend zu strukturieren. Hierzu geh?rten u.a. folgende Punkte:

-????????????? Aufteilung des Gesamt-Raumprogramms (Stand Januar 2018)

-????????????? eine grobe Bestandsbeurteilung der Alternativstandorte (Lindenbergstra?e,

R?merstra?e 10)

-????????????? ein grober Fl?chenabgleich (m?gliche Belegungsplanung der Bestandgeb?ude in Linderhausen und auf dem Grundst?ck R?merstra?e 10) sowie die

-????????????? Ermittlung eines Kostenrahmens f?r die dann drei Standorte (Brauereigel?nde, Linderhausen und R?merstra?e)

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass das Objekt Linderhausen (ehemalige Grundschule) in Teilen (?Anbau? / Klassentrakt) geeignet ist, die vorgesehenen Archivfl?chen vollst?ndig aufzunehmen. Es handelt sich um die Fl?chen, die nach dem Auszug des Deutschen Roten Kreuzes (DRK) aus den Schulungsr?umen frei werden. Der Betrieb des Kindergartens bzw. der Feuerwehr ist hiervon nicht betroffen.

Weiterhin wurde gepr?ft und festgestellt, dass es im st?dtischen Objekt R?merstra?e 10, in dem bis zum 30.11.2017 das Blaue Kreuz Deutschland e.V. seinen Betrieb hatte, grunds?tzlich nicht m?glich ist, den festgestellten Fl?chen- und Raumbedarf f?r die Musikschule, Volkshochschule und Stadtb?cherei abzubilden. Ein Anbau am Bestandsgeb?ude w?re notwendig. Durch die notwendige Kernsanierung des nicht unter Denkmalschutz stehenden Geb?udes sowie des notwendigen Anbaus w?rden Investitionskosten in einem erheblichen Umfang entstehen. Eine wirtschaftliche und nachhaltige L?sung im Bestand ist demnach nicht realisierbar. Das Grundst?ck ist aber grunds?tzlich geeignet, dort einen funktionalen, wirtschaftlichen und attraktiven Neubau zu errichten, in dem Musikschule, Volkshochschule und Stadtb?cherei untergebracht werden k?nnen. Bereits im Herbst 2017 wurde vor dem Hintergrund der K?ndigung des Nutzungsvertrages durch das Blaue Kreuz e.V. von der Verwaltung der Kontakt zu den Nutzern gesucht, um ?ber eine Fortsetzung der fr?her dort geleisteten Jugendarbeit an anderer Stelle im Stadtgebiet zu sprechen. Aktuell gibt es hierzu noch keine neuen Erkenntnisse.

Die Umsetzung der beiden vorgenannten Varianten (Linderhausen und Grundst?ck R?merstra?e / Wilhelmplatz) f?hrt dazu, die bisher passende, aber sicherlich ?ausgereizte? Fl?chenbilanz am Standort ?Alte Brauerei? zu entspannen. Jede Ma?nahme, die zu einer? Fl?chenreduzierung? am Standort ?Alte Brauerei? f?hrt, ist ebenso als ?Entspannung? in Bezug auf die dann m?glichen Gestaltungsm?glichkeiten des Neubaus zu sehen.

Die vorstehenden Ergebnisse wurden den Mitgliedern des Arbeitskreises Zentralisierung sowie den Fraktionsvorsitzenden am 6.3.2018 von der Firma Assmann und der Verwaltung vorgestellt. Auch unter Ber?cksichtigung des Votums aus der Sitzung des Arbeitskreises schl?gt die Verwaltung dem Rat der Stadt Schwelm die weitere Umsetzung des Projektes ?Zentralisierung der Verwaltung? wie folgt vor:

?  Auf dem Grundst?ck ?Alte Brauerei? wird f?r die Zusammenf?hrung der Verwaltungsstandorte gem?? der Ermittlung des Fl?chen- und Raumprogramms (Stand Februar 2018) ein Neubau mit einer Gesamtfl?che von rd. 11.210 qm BGF errichtet. Die Gesamtfl?che ergibt sich wie folgt:

Verwaltung =?????????????????? rd. 6.310 qm BGF

Ladenpassage =????????????????????????????? rd. 2.500 qm BGF

Tiefgarage =???????????????????? rd. 2.400 qm BGF (1 Ebene mit 80 Stellpl?tzen)

?  Im ehemaligen Schulgeb?ude Linderhausen werden f?r die Unterbringung des Zentralarchivs (rd. 875 qm BGF) die notwendigen baulichen Ma?nahmen umgesetzt.

?  Auf dem Grundst?ck R?merstra?e 10 / Wilhelmsplatz wird f?r die Unterbringung der Musikschule, der Stadtb?cherei sowie der VHS ein Neubau mit einer Gesamtfl?che von rd. 2.430 qm BGF errichtet.

Die Umsetzung der vorgenannten Ma?nahmen f?hrt auf dem Grundst?ck der ehemaligen Brauerei zu einer Verringerung der BGF von urspr?nglich rd. 14.020 qm auf rd. 11.210 qm. Zusammen mit der Fl?che von rd. 875 qm BGF in Linderhausen sowie dem Neubau auf dem Grundst?ck R?merstra?e 10 / Wilhelmsplatz in H?he von rd. 2.430 qm ergibt sich eine Gesamtfl?che von rd. 14.515 qm BGF. Dies entspricht einer Reduzierung von rd. 300 qm BGF gegen?ber der bereits oben dargestellten rd. 14.800 qm BGF der ?Ursprungsvariante?. Geringf?gige ?nderungen, die sich im Laufe des Planungsprozesses ergeben k?nnen, sind nicht auszuschlie?en.

Die Gesamt-Investitionskosten f?r die Umsetzung dieser Ma?nahmen belaufen sich nach Berechnungen des Projektsteuerers Assmann auf insgesamt rd. 29.480.000 ?, demnach rd. 500.000 ? unter der beschlossenen Baukostenobergrenze von 30.000.000 ?.

Stellpl?tze

Wie bereits dargestellt, wird im Neubau auf dem Grundst?ck ?Alte Brauerei? eine Tiefgaragenebene mit 80 Stellpl?tzen errichtet. Mit weiteren ggf. f?r dieses Projekt abzubildenden Stellpl?tzen werden sich die Arbeitsgremien / Fraktionen im 1. Halbjahr 2018 befassen. Der ebenfalls f?r diesen Zeitraum geplante Beginn des Projektes ?Integriertes Stadtentwicklungskonzept? (ISEK) bietet zudem die M?glichkeit, im Rahmen eines ?Verkehrskonzeptes Innenstadt? die Bedarfe der unterschiedlichen Nutzergruppen zu ermitteln und in einem ?Stellplatzkonzept? f?r die Innenstadt darzustellen. Selbstverst?ndlich sollen hier auch die Handlungsm?glichkeiten der erwarteten ?BauO 2018? ber?cksichtigt werden.

Einzelhandelsfl?chen im Neubau

Die Verwaltung hat seit geraumer Zeit Kontakt zu m?glichen Mietinteressenten.? Nach der Beschlussfassung des Rates ist es notwendig, die Interessenten rechtsverbindlich zu kontaktieren. Dies auch vor dem Hintergrund, dass im Planungsprozess insbesondere die Planung der technischen Geb?udeausstattung sehr relevant ist und zeitnah erfolgen muss. Das Generalplanungsb?ro wird u.a. den Auftrag erhalten, eine ?attraktive? Erdgeschossnutzung zu realisieren (Thematik ?Schaufensterattraktivit?t?). Hier sollen auch die bisherigen ?berlegungen bzgl. der Sichtachsen (Bezug zu Einzelhandelsnutzung) aufgegriffen werden.

 

Bebauungsplan

Das Aufstellungsverfahren zum B-Plan Nr. 103, ?Rathaus Neue-Mitte? wird vom zust?ndigen Fachbereich Planen und Bauen betreut. Das Verfahren kann grunds?tzlich zeitgleich unter Einbindung des Ausschusses f?r Umwelt und Stadtentwicklung (AUS) mit den Arbeiten des Generalplanungsb?ros durchgef?hrt werden.

Bestandsgeb?ude

Hinsichtlich der Nutzung der Bestandsgeb?ude (?Patrizierhaus? und ?Kesselhaus?) besteht von Politik und Verwaltung weiterhin die Absicht, im Erdgeschoss des ?Kesselhauses? eine Gastronomie zu verorten. Um eine ganzheitliche Entwicklung dieses Geb?udes (einschl. m?glichem Wohnungsbau ab dem 1.OG im ?Kesselhaus?) zu gew?hrleisten, wird die Verwaltung unter enger Beteiligung des Arbeitskreises Zentralisierung und weiterer zust?ndiger politischer Gremien eine f?r die Stadt attraktive und nachhaltige L?sung f?r beide Bestandsgeb?ude suchen.

 

 

 

 

 

 

Weiteres Vorgehen nach der Beschlussfassung des? Rates am 22.3.2018

Im Rahmen des mit der Firma Assmann abgeschlossenen Projektsteuerungsvertrages erfolgt im n?chsten Schritt die Durchf?hrung eines Vergabeverfahrens f?r die Suche nach einem Generalplanungsb?ro. Die Verwaltung geht aktuell davon aus, dass dieses Verfahren noch im April 2018 gestartet werden kann. Analog zum Verfahren, welches bei der Suche nach einem Projektsteuerer im Jahr 2017 durchgef?hrt wurde (sh. auch? Beschlussfassung zur Vorlage Nr. 115/2017 / Ratssitzung am 6.7.2017), empfiehlt die Verwaltung, dass der Rat der Stadt Schwelm auch in diesem Fall die Verwaltung beauftragt, das Vergabeverfahren nach Vorgabe des Arbeitskreises Zentralisierung unter Hinzuziehung der Kanzlei Baumeister und Partner sowie der Firma Assmann als Gesch?ft der laufenden Verwaltung in Bindung an den Beschluss dieses Gremiums durchzuf?hren und das Generalplanungsb?ro auszuw?hlen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die richtungs- und wegweisenden Beschl?sse des Rates der Stadt Schwelm f?r dieses so bedeutsame Projekt weiter umgesetzt werden k?nnen. Politik und Verwaltung k?nnen dem weiteren Projektfortschritt weiterhin positiv gegen?berstehen und den B?rgerinnen und B?rgern dieser Stadt kurz- bis mittelfristig eine attraktive Weiterentwicklung der gesamten Innenstadt darstellen.

Die B?rgermeisterin gez. Grollmann

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