1) Ergebnis aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB
2) Ergebnis aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB
3) Beschluss zur erneuten Beteiligung gem. § 3 (2) BauGB und gem. § 4 (2) BauGB
Sachverhalt:
Anlass und Zielsetzung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 92 „Drosselstraße“
Der o.g. Bebauungsplan ist seit dem
24.02.2012 rechtskräftig. Die damaligen Planungen beinhalteten ein Mischgebiet
gem. § 6 BauNVO, d. h. eine Mischung aus Wohnen und der Unterbringung von
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Festsetzungen im
B-Planbereich sind seinerzeit aus den Darstellungen des rechtskräftigen
Flächennutzungsplans entwickelt worden
In der Zwischenzeit hat jedoch der damalige
Investor die Entwicklung dieser Flächen nicht weiter verfolgt . Die möglichen
neuen Investoren planen aufgrund der hohen Nachfrage nach innerstädtischer
Wohnnutzung jedoch überwiegend Wohnnutzung. Dies ist jedoch aufgrund der
derzeitigen Festsetzung von Mischgebieten nicht zulässig.
Um eine allgemeine Wohnnutzung dennoch zu
ermöglichen und somit auch die z.Zt. vorhandene innerstädtische Brachfläche zu
reaktivieren, wird der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr.
92 „Drosselstraße“ auf den gesamten B-Planbereich ausgeweitet (ausgenommen der
Verkehrsfläche an der Lohmannsgasse) und ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4
BauNVO festgesetzt.
Die westlich und südlich an das B-Plangebiet
angrenzende Bebauung dient ebenfalls überwiegend dem Wohnen, so dass das
geplante Allgemeine Wohngebiet als Übergang zur südlich vorhandenen im Flächennutzungsplan
dargestellten Wohnbaufläche dient. Die Mischgebietsfläche, die ursprünglich im
kleineren Änderungsbereich festgesetzt wurde, wird im Zusammenhang mit den v.g.
Gründen ebenfalls als ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Ein allgemeine Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
dient überwiegend dem Wohnen. Zulässig sind u.a. aber auch die der Versorgung
des Gebietes dienende Läden-, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht
störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Satz 2 BauNVO).
Aufgrund der geänderten Gebietsausweisung sind die zulässigen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (§ 17 BauNVO) GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) als Höchstmaß dem allgemeinen Wohngebiet anzupassen. Die GRZ wird daher mit 0,4 und die GRZ mit 1,2 als Höchstmaß festgesetzt. Die Maximale Anzahl der zulässigen Vollgeschosse bleibt in Anlehnung an die vorhandene Bebauung in unmittelbarer Nähe bei dem Höchstmaß von 3 Vollgeschossen.
Die Änderung von einem Mischgebiet in ein
allgemeines Wohngebiet bringt für die vorhandenen Gewerbetreibenden in der
angrenzenden vorhandenen Mischgebietsfläche insofern Nachteile, dass die
einzuhaltenden Immissionsgrenzwerte (BImSchV DIN 18005) zu einem allgemeinen
Wohngebiet niedriger sind als zu einem Mischgebiet. Das heißt, ein bereits
ansässiger Betrieb muss bei einer eventl. Erweiterung oder bei einer
Nutzungsänderung den für ein allgemeines Wohngebiet einzuhaltenden Richtwert
nachweisen.
Da unmittelbar angrenzend an das
Bebauungsplangebiet jedoch derzeit kein immissionsträchtiger Betrieb vorhanden
ist, können demnach auch keine nachteiligen Auswirkungen durch die Festsetzung
„Allgemeines Wohngebiet“ entstehen. Im Vergleich allgemeines Wohngebiet zur
ursprünglichen Gemeinbedarfsfläche Zweckbestimmung Schule, die fast im
kompletten Bebauungsplangebiet (Pestalozzischule und Grundschule Westfalendamm)
vorlag, entsteht durch die geänderte Planung kein Nachteil hinsichtlich der
Immissionsrichtwerte für die vorhandenen Gewerbetreibenden.
Übersicht über Grenz- und Orientierungswerte
in dB(A)
Gebietsart
|
16. BImSchV Immissionsgrenzwerte |
DIN 18005 Teil 1/Beiblatt 1
Orientierungswerte |
|
Tag / Nacht |
Tag / Nachtverkehr / Nacht Industrie-,
Gewerbe- und Freizeitlärm |
Dorf- und Mischgebiete |
64 / 54 |
60 / 55 / 50 |
Allgemeine Wohngebiete |
59 / 49 |
55 / 45 / 40 |
Schulen |
57 / 47 |
55 / 55 |
Der erweiterte Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 92 „Drosselstraße“ beinhaltet folgende Grundstücke, Flurstücke der Gemarkung Schwelm, Flur 19, Flurstücke 153 – 155, 162, 849, 1037, 1049. Der genaue Geltungsbereich setzt der Bebauungsplan fest (§ 9 Abs. 7) BauGB (Anl. 1 Übersichtsplan).
Aufgrund des zu erwartenden Mehrverkehrs
wird im Bereich der Lohmannsgasse (verkehrsberuhigter Bereich) ein Ein- und Ausfahrtsverbot
festgesetzt, welches sich vom nord-westlichen Eckbereich des Änderungsbereiches
bis zur Grundstücksgrenze des Flurstückes Flur 19 Nr. 162 (Lohmannsgasse Nr. 7)
erstreckt.
Die Grundstücke sollen ausschließlich über
die Drosselstraße und der Straße Westfalendamm erschlossen werden. Die
nördliche Erschließung ist durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) über
die Drosselstraße gesichert.
Auf die festgesetzte Tiefgarage im Bereich
des Schulhofes der ehem. Grundschule Westfalendamm wird verzichtet (Anl. 2
Planentwurf, Anl. 3 Planzeichenerklärung).
Alle weiteren Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 92 „Drosselstraße“ haben weiterhin Bestand (Anl. 4
Begründung).
Ergebnis aus der Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB
Während der öffentlichen Auslegung für die Dauer eines Monats sind keine Anregungen bei der Verwaltung vorgebracht worden.
Ergebnis aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB
In der Zeit der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange sind von den 40 beteiligten Stellen keine Anregungen bei der Verwaltung eingegangen.
Weiteres Verfahren
Aufgrund
des vorgenannten Sachverhalts, der die Grundzüge der ursprünglichen Planung
berührt, ist eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB und die erneute
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2)
BauGB erforderlich.
Allgemeines Verfahren
Das 1. Änderungsverfahren des
Bebauungsplanes Nr. 92 „Drosselstraße“ dient der Innenentwicklung, setzt eine
zulässige überbaubare Fläche von weniger als 20.000 m² (hier: ca. 8.600 m²)
fest und dient der Versorgung der Bevölkerung u.a. mit Wohnraum. Außerdem
besteht keine Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht (UVP-Pflicht) Europäische
Vogelschutzgebiete oder FFH-Gebiete (Fauna-Flora-Habitat-Gebiete) werden nicht
beeinträchtigt. Demnach kann die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 92 im
beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, ohne den FNP vorher zu ändern.
Die Voraussetzung hierfür, dass eine
geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird, ist erfüllt.
Der FNP wird nach Inkrafttreten der 1. Änderung entsprechend im „Weg der
Berichtigung“ angepasst.
Umsetzung der Ziele der Lokalen Agenda 21 Schwelm
Der Rat der Stadt Schwelm hat in seiner Sitzung am 11.12.2003 das Leitbild der Lokalen Agenda 21 Schwelm beschlossen. Die Verwaltung hat das Planvorhaben zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) BauGB der 1. Änderung auf die Berücksichtigung der einzelnen Leitlinien hin überprüft. Das Prüfergebnis ist als Anlage 5 beigefügt.
Stadtökologischer
Fachbeitrag
Der Stadtökologische Fachbeitrag ordnet den Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 92 „Drosselstraße“ dem Siedlungsbereich mit überwiegend geringer ökologischer Wertigkeit zu. In dieser Hinsicht sind durch das geplante Projekt keine Konflikte zu erwarten.
Beschlussvorschlag:
1. Das
Ergebnis aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB wird zur
Kenntnis genommen.
2. Das
Ergebnis aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher
Belange gem. § 4 (2) BauGB wird zur Kenntnis genommen.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage des beigefügten geänderten Entwurfs (Darlegungskonzept) die erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB durchzuführen.